مشاوره حقوقی

مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری و یا بصورت انلاین از خدمات موسسه حقوقی پاد است

مشاوره حقوقی

مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری و یا بصورت انلاین از خدمات موسسه حقوقی پاد است

موسسه حقوقی پاد در زمینه تمامی دعاوی حقوقی ثبتی ملکی استارتاپ ها و قراردادهای مشارکت درساخت و قراردادهای تجاری طلاق توافقی و طلاق یکطرفه از زوجه مشاوره میدهد که این مشاوره حضوری و تلفنی ویا انلاین میباشد.درصورت تمایل با شماره های 02126116691-012126116698 و یا سایت موسسه padlawyer.org تماس بگیرید

۳ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «مشاوره حق کسب و پیشه» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

تخلیه اماکن تجاری

 تخلیه اماکن تجاری  موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به

مستأجر ماده ۱5 قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۹ مقرر داشته است:

 

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره

درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

 

١- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید ... ۲- تخلیه به منظور احتیاج

شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

 

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد

و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود

 

درخواست تخلیه نماید.

 

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه نیز حکم خواهد داد.»

 

از نحوه انشای این ماده کاملا هویدا است

 تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

موارد تعیین حکپت منحصر به این سه مورد است و قانون گذار بر آن بوده است

که باب مناقشه درباره پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر

 

متخلف را مسدود کند. با این همه هنوز هم کسانی هستند که استدلال می کنند:

 

حق کسب و پیشه حقی است که به موجب قانون برای مستأجر محل کسب برقرار می شود،

 

سقوط آن در صورت تخلف مستأجر از شروط اجاره، محمل ندارد.

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

چه مجازات این مجازات به مفهوم عام) همان تخلیه است و دلیلی برای سقوط حق کسب و پیشه مستأجر وجود ندارد.»

 

جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

 

گمانمی رود با توجه به صراحت ماده ۱۵ و جنبه حصری قسمت اخیر آن،

جایی برای تردیدها باقی نمانده باشد. چه گویی قانون

گذار می خواهد بگوید: «...منحصرا در موارد سه گانه فوق .....

[irp]

اگر قید «منحصرا» را نیاورده شد بوده شاید به این علت بود که

مفهوم حصر را از نحوه انشای موجود متجلی می دیده است

.

اگر مستأجر داوطلبانه ملک را تخلیه و به موجر تسلیم کند،

آیا می تواند بعد ازموجر جق کسب و پیشه مطالبه نماید؟

 

جواب اداره حقوقی به شرح زیر منفی است:

 

نظریه شماره ۷ / ۱۵۶۸ مورخ ۱۳۷۵/ ۳ / ۱۹ تخلیه محل کار از طرف مستأجر،

موجب اسقاط حق مطالبه حق کسب وپیشه است

 

سؤال: مستاجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس

درصدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک بر آمده است ایا دادگاه می تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

در صورتی که مستأجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه

و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

اگر قسمت اخیر ماده 15 را به طور مطلق موجد حق حق کسب و پیشه برای مستأجر و در موارد سه گانه بدانیم،

این نظریه اداره حقوقی در خور تأمل خواهد بود زیرا تأخیر در مطالبه حق مسقط آن نیست

(در امور مدنی مرور زمان هم نداریم اما اگر تعلق حکپت را در این مورد مقید به

قید لزوم صدور رأی از دادگاه بدانیم، درست خواهد بود.جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

بند اول - تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

مالک می تواند با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی ای که حکایت از اقدام وی برای

گرفتن پروانه ساختمان از شهرداری داشته باشد تقاضای تخلیه مورد

اجاره را به باب این مورد از موارد جواز تخلیه مطالب ذیل گفتنی است:

اولا- کفایت پروانه ساختمان به عنوان دلیل تخلیه 

با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی مربوط، موجر برای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد.

مستأجر نیز در برابر چنین دعوایی هیچ دفاعی نمی تواند

بکند (جز اینکه مدعی مجعول بودن پروانه یا گواهی بشود و یا اینکه به منقضی شدن پروانه ساختمانی استناد نماید).

ثانیا - مسئله مدت اعتبار پروانه ساختمان در عمل شهرداری ها از صدور گواهی خودداری می کنند

و موجر ناچار است پروانه ساختمان بگیرد. در این

حالت موجر باید به محدود بودن مدت اعتبار پروانه ساختمانی و طولانی بودن تشریفات دادرسی

توجه داشته باشد و بلافاصله پس از تحصیل پروانه اقدام به طرح دعوا کند.

[irp]

تخلیه اماکن تجاری- در خصوص صدور گواهی به جای پروانه ساختمان،اداره حقوقی نظر داده:

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

نظریه شماره ۷ / ۲۷۳۳ مورخ ۱۳۷۸/ ۴ / ۲۳ گواهی شهرداری برای درخواست تخلیه باید کافی برای صدور پروانه ساختمانی باشد.»

سوال: شخصی تقاضای تخلیه یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدید بنا نموده است

شهرداری گواهی کرده که مغازه موصوف به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد

- ایا این گواهی مصداق گواهی شهرداری مندرج در بند ۱ از ماده ۱۵ رابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۹

برای تخلیه می باشد یا خیر و اصولا گواهی نور در

قانون فوق الذکر چگونه گواهی است؟جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

تخلیه اماکن تجاری- نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

صرف گواهی شهرداری  مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز

به تجدید بنا دارد، کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست بلکه

مالک باید به منظور احداث بر تجدید بنا دارد، کافی برای پذیر ش دعوای تخلیه نیست جدید،

بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل

داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و

با تکمیل پرونده، متعاقبا پروانه لازم صادر خواهد نمود.

ثالثا – تأثیر قدمت بنا در صدور پروانه ساختمان قدمت بنای مورد اجاره،

از نظر اجرای این بند از ماده ۱۵ تأثیری در مقام ندارد و شهرداری هم - تا

 

این زمان - برای صدور پروانه ساختمان شرطی قایل نشده صرف تقاضای مالک برای اصدار آن کافی است.

 

رابعا - ضمانت اجرای خودداری مالک از شروع ساختمان

 تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

اگر مالک ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک، شروع به ساختمان نکند

طی قانون روابط موجر و مستأجر – به درخواست مستاجر - به پرداخت معادل یک

اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. مگر اینکه تأخ شروع ساختمان

ناشی از قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از

اراده مالک باشدجهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

تبصره ماده 16 مذکور مقرر می دارد: «در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند

و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده

باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.»جهت مشاوره تخلیهاماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

 

خامسا - شرط تحویل محل به مستأجر پس از نوسازی

 

در بعضی از اسناد اجاره بین طرفین شرط می شود هرگاه موجر قصد نوسازی ملک را داشته باشد،

مستأجر مکلف است محل را تخلیه کند و به وی

تحویل دهد و متقابلا موجر متعهد است ظرف مدت مشخصی نسبت به تجدیدبنا اقدام و با احداث

محلی مشابه مورد اجاره سابق مستأجر، محل

جدیدالاحداث را به مستاجر تسلیم نماید

برخی در صحت این شرط تردید کرده اند و آن را مخالف ماده ۳۰ قانون روا موجر و مستأجر سال ۱۳۵۹

دانسته اند. این عده به جنبه امری قانون مذکور و

بودن موارد تخلیه استناد می کنند.

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

این عقیده صحیح نیست زیرا تردیدی نیست هدف قانون از ماده 30 حمایت از مستاجر بوده

نه حل مشکل موجر در این فرض حق مالکیت موجر پیش از

 

انچه که بوسیله اصل قانون مضیق شده تضییق نمیشود چه او به قصد خود که احداث بنای جدید در ملک خویش است میرسد.

 

به عبارتی موجر و مستاجر  در این قضیه من له الشرط» و به اعتباری «من علیه الشرط» هستند.

موجر می تواند در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه و

 

تحویل با مراجعه به دادگاه الزام او را به انجام این مورد بخواهد. مستأجر هم می تواند

در صورتی که موجر پس از تخلیه و تحویل مورد اجاره، از بازسازی و

 

تحویل و تحول آن خودداری کند، الزامش را از دادگاه درخواست کند.جهت مشاوره تخلیهاماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

 

به هر حال پذیرش دعوی تخلیه از موجر به منظور نوسازی عین مستأجره به استناد

شق اماده ۱۰ قانون - در حالتی که چنین شرطی بین طرفین شده

 

باشد - صحیح نخواهد بود و حق این است که این شرط هیچ معارضه ای با قانون مورد بحث و ماده ۳۰ آن ندارد.

 

تخلیه اماکن تجاری -مسئله: حکم تخلیه مورد اجاره به منظور نوسازی با پرداخت ح ک پ ت صادر شده.

 تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

حکم به وکیل موجر - که در وکالت نامه اش حق دخالت در مرحله

اجرایی تصریح نشده- ابلاغ شده است. موجر پیش از انقضای سه ماه از تاریخ ابلاغ

تقاضای صدور اجرائیه کرده، لکن حق کسب و پیشه را مدتی پس از

انقضای مدت تودیع کرده است.از طرف دیگر شهرداری در نامه ای خطاب به

موجر اعلام کرده چون وی در تحصیل  پروانه ساختمان مرتکب تقلب شده و

محلی غیر از مورد اجاره را به مامورین شهرداری ارائه داده است، پروانه صادر شده از درجه اعتبار ساقط است

مستاجر تقاضای الغای اثر حکم را می

کند 

دادگاه  به استناد اینکه موکیل حق دخالت در مرحله اجرا را نداشته ابلاغ حکم به او باعث ترتیب آثار نمیشود

و مبدا مدت سه ماه در این مورد همان تاریخ

 

انقضای اجراییه است و با این احتساب حق کسب و پیشه در موعد مقرر تودیع شده

و اعلام شهرداری هم تا زمانی که در یکی از قالب های قانونی

 

مطرح نشود نمی تواند حکم را بی اثر کند بارد تقاضای مستأجر دستور ادامه عملیات اجرایی را داده است.

حکم قضیه چیست.جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

میتوان گفت:

تخلیهاماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

.یک- با توجه به مفهوم ماده 46 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و اون اعتبار ابلاغ

به وکیل منحصر به موردی است که وی حق دادرسی در دادگاه

 

بالا نداشته یا مجاز برای وکالت در مرحله بالاتر نباشد، و با عنایت به اینکه

«اجرای و مرحله ای از «رسیدگی» نیست و با در نظر گرفتن اطلاق تبصره ماده

 

47 قانون آیی. دادرسی مدنی، استدلال دادگاه در مورد عدم تأثیر ابلاغ به وکیل قابل قبول نیست

و چون حکپت خارج از موعد تودیع شده باید از حکم رفع

اثر شود.جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

دو -نظر محکمه در مورد بی تأثیر بودن اعلام شهرداری در این مقام صحیح به نظر می رسد.

از طرفی اگر حکم به علت پیش گفته ملغی الاثر شود دیگر

 

موجبی برای استناد به شقوق 5 یا 6 یا 7 ماده 426 قانون آیین دادرسی مدنی (حسب مورد) وجود نخواهد داشت.

ولی بدیهی است موجر در صورتتجدید دعوی نمی تواند از پروانه سابق الصدور به عنوان دلیل تقاضا استفاده کند.

sabtsabz.com

tarahanariya.com

mohajertcanada.com

  • sabtsabz sabtsabz
  • ۰
  • ۰

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر است؟

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر است؟خواهان دعوی تخلیه عین مستأجره تجاری و مطالبه اجور معوقه به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند. ادعای خواهان آن است که سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی …. را از آقای الف خریداری کرده است و مقرر میشود ماهیانه مبلغ ده هزار ریال به عنوان اجاره بها بپردازد. طبق قرارداد خواهان اجازه تغییر شغل و انتقال منافع به غیر را نداشته است.

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر نیست.خواهان منافع عین مستأجره را برای مدت یک سال در قالب عقد اجاره در اختیار خوانده قرار میدهد و از او، یک فقره چک به مبلغ بیست میلیون ریال بابت ودیعه و تضمین تخلیه دریافت می کند

و اجاره بها نیز ماهیانه ۴۵۰ هزار ریال تعیین می شود. خواهان به علت عدم پرداخت اجاره بها و نیز پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه می کند و اجاره بهای مقرر را مطالبه می نماید. خوانده در مقام دفاع می گوید: ” خواهان مالک عین مستأجرهعین مستأجره نیست و خودش مستأجر است و نمی تواند تقاضای تخلیه کند. تانیا تمام مبالغ اجاره بها را به مالک اصلی پرداخت کرده است و رسید وجوه پرداختی را تقدیم دادگاه می کند ..»

دادگاه بدوی خوانده را به پرداخت اجور معوقه و تخلیه از عین مستأجره محکوم می کند و از آنجا که روابط خواهان و خواندهخواهان و خوانده را مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تشخیص میدهد چنین استدلال می کند که:

«… مالک عین مستأجره، حق اجاره مجدد ملک را به مستأجر دیگر نداشته و با وجود فروش سرقفلی به خواهان حق دریافت اجاره بها از مستأجر دوم را ندارد و مستأجر دوم (خوانده) بری الذمه نشده است …» با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی می شود و هیأت دادرسان این دادگاه رأی بدوی را نقض و در ماهیت امر انشای رأی می کنند. استدلال دادگاه تجدیدنظر چنین است:

«… خواهان بدوی صراحتا به واگذاری منافع عین مستأجره به خوانده در قبال دریافت مبلغ بیست میلیون ریال اذعان دارد و مفاد اجاره نامه استنادی خواهان نیز مؤید همین مطلب است و از طرفی اقامه دعوی تخلیه عین مستأجره از امتیازات و حقوق قانونی مالک عین است و تبعا دریافت اجاره بها نیز از حقوق نامبرده می باشد. لذا رأی دادگاه بدوی مخدوش بوده و حکم به بطلان دعوی خواهان صادر می کند و …»

تحلیل قضیه

موضوعاتی که در این قضیه مورد بررسی و اظهارنظر قرار می گیرند: .. حق انتقال منافعحق انتقال منافع عین مستأجره ٢. اجرت المثل ایام تصرف ٣. نظریه های اداره حقوقی۴. نتیجه

1-حق انتقال منافع عین مستأجرها

در صورتی که روابط میان موجر و مستأجر مشمول مقررات آمره سال ۱۳۵۶ بوده و مستأجر دارای حق انتقال منافع عین مستأجره به دیگری باشد اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم  ممکن باشد و مورد اجاره را به غیر واگذار کند در تمامی مدتی که زمان اجاره اش با مالک باقی است، حق دارد همانند مالک انجام تعهداتش را از منتقل الیه (مستأجر دوم) درخواست کند و حتی از دادگاه تقاضای تخلیه عین مستأجره را بنماید

ولی هنگامیی مستاجر فاقد چنین مجوزی است که در پرونده فرضی چنین است) چنان اجاره را به دیگری منتقل کند، مالک عین ملک تجاری طبق بند ۲ ماده ۱۴ق روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستأجر حق درخواست فی و تخلیه مورد اجاره را دارد و نمی توان چنین حقی را برای مستأجر قایل شد.

ماده ۲ ماده ۱۴ که یکی از موارد تخلیه می باشد مقرر می دارد: «در موردی که ع مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالتوکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد. »

٢. اجرت المثل ایام تصرف

هنگامی که مستأجر اجازه انتقال منافع به غیر را ندارد  یعنی اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم  ممکن نیست گرچه نمی تواند درخواست تخلیه عین مستأجرهای را که به مستأجر دوم انتقال داده، بنماید ولی مادامی که از سوی مالک درخواست تخلیه و اعمال ماده ۱۴ قانون مارالذکر مطرح نشده، او کماکان مالک منافع محسوب شده و می تواند از منتقل الیه حسب مورد اجرت المسمی یا اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند. ۳

٣. نظریه های اداره حقوقی

در این قسمت به مطالعه و بررسی نظریه های اداره حقوقی قوه قضاییه می پردازیم.

اداره حقوقی در نظریه شماره ۷/ ۷۹۲۲ مورخ ۱۳۷۵/ ۱۲ / ۲۵ می گوید: با انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستأجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر جدید با مالک برقرار می شود.

لذا بعد از انقضای مدت، مستأجر سابق رابطه ای با مستأجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد. به عبارت دیگر مستأجر سابق ذینفع در طرح چنین دعوایی نیست.» و در نظریه شماره ۷/ ۹۹۱۷ مورخ ۱۳۷۹/ ۱۰ / ۴ مقرر داشته:

«درصورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار کرده باشد، در تمام مدتی که مدت اجاره اش با مالک باقی است حق دارد همانند مالک هم انجام تعهداتش را از منتقل الیه بخواهد و هم درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید.

ولی اگر فاقد حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار نموده باشد، مالک طبق بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستأجر حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و لذا نمی توان به مستأجر نیز حق درخواست تخلیه داد،

به علاوه اصولا رابطه استیجاری بین مستأجر و منتقل الیه برقرار نمی شود تا مستاجر بتواند به استناد مقررات قانون روابط موجر و مستأجر درخواست تخلیه را مطرح سازد.

اما در مورد اجاره بهای مقرر فیمابین، نظر به عدم وجود رابطه استیجاری، مستأجر نمی تواند تحت عنوان اجاره بها مبلغی را از منتقل الیه مطالبه کند چراکه اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان نداشته ولی از باب این که تا عدم تخلیه مورد اجاره از ناحیه مالک، مستأجر کماکان مستأجر مورد اجاره و مالک منافع شناخته می شود، می تواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.»

۴. نتیجه

در این پرونده رأی دادگاه تجدیدنظر استان صحیح می باشد. زیرا با انعقاد قرارداد اجاره از سوی مستأجر اول با مستأجر دوم و دریافت اجاره بها سوی مالک موافقت ضمنی وی به انتقال منافع از سوی مستأجر اول حاصل شده و رابطه مابین مالک و مستأجر اول قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر دوم) و مالک برقرار می شود.

مطالعه موردی مسایل حقوقی روابط موجر و مستاجر انشارات قوه قضایه

  • sabtsabz sabtsabz
  • ۰
  • ۰

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری

اجاره ملک مسکونی به تجاری ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجر میکند؟

اجاره ملک مسکونی به تجاری و استحقاق مستاجر به سرقفلی در این حالت چگونه است؟

در دعوای اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند دعوی خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره …. و کپی مصدق اجاره نامه … قرار میدهد.

خلاصه ادعای خواهان آن است:

آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستأجر واگذار کردم در متن اجاره نامه قید شده است که مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری شده است اما در عمل مستأجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرو استفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته تقاضای تخلیه ید دارم.»

خوانده در مقام دفاع می گوید:

قرارداد اجارهقرارداد اجاره با خواهان در سال ۱۳۷۵ تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و …» و سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت نخواهد بخشید و برای مستأجر محل على رغم فعالیت حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آنجا که اصولا خان – خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به عین مستأجره صادر می کند با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدن استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تأیید رأی دادگاه بدوی است

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری  استحقاق مستاجر به حق کسب و پیشه و سرقفلی در این حالت چگونه است؟

تحلیل قضیه محق بودن مستاجر برای حق کسب و پیشه ملک مسکونی

آرای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر خلاف موازین اصدار یافته زیران

اولا در این پرونده قرارداد اجاره اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری بین اصحاب دعوی قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ که مقرر داشته:

از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. همچنین در اجرای ماده ۱۱ قانون مذکور که مقرر داشته مکانی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» قرارداد مربوطه مشمول این قانون نخواهد شد و مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت می باشد و ایجاد هریک متفاوت با دیگری است برای مستأجر در این پرونده حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ استحقاق مستأجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مزبور پایدار شده است.

چند  دیگر نکته شایان ذکر است:

1- ماده ۳۰- «کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این

-قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهدشد.» ۲. تبصره ۲ ماده ۱۹ – «حق کسب و پیشهحق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. » شایان ذکر است که اداره حقوقی در تفسیر تبصره ۲ ماده ۱۹ می گوید: «همان طور که در تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تصریح شده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل ایجاد می شود اعم از این که مستأجر به موجر مالک یا مستأجر قبلی) وجهی پرداخت باشد یا نه.» نظریه شماره ۷/ ۱۱۰۸ – ۱۳۸۱

2- در اجاره ملک مسکونی برای فعالیت های تجاری

استناد به مواد مذکور منصرف از موضوع می باشد و در مانحن فیه قابل استناد نیست. به نظر می رسد که آراء صادره صحیح و منطبق با موازین قانونی است. (سید تفرشیها)

3-. مقررات شهرداری تأثیری در آثار حقوقی ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶) بین مالک و مستأجر ندارد، بدین معنی که: هرچند اجاره ملک مسکونی برای فعالیتهای تجاری و یااینکه ساختمانی دارای پروانه مسکونی باشد ولی موجر به منظور استفاده تجاری به مستأجر اجاره داده باشد، مالک (موجر) نمی تواند برای فرار از آثار قانونمرقوم به کاربری مورد اجاره استناد کند. زیرا، روابط موجر و مستأجر را قانون یاد شده تعریف می کند انه مقررات شهرداری. حتی داشتن یا نداشتن پروانه کسب نیز نمی تواند نافی آثار قانون فوق الاشعار باشد. این که شهرداری چه رفتاری با متصرف (مستأجر) یا موجر (مالک) خواهد داشت متفاوت از روابط استیجاری موجر و مستأجر است و این قوانین را نباید با هم خلط کرد. (اسماعیلی هریسی)

 

برگرفته از کتاب مطالعه موردی روابط موجر و مستاجر مرکز اموزش قوه قضاییه 1397

 

  • sabtsabz sabtsabz